Malaga må doble bygging av nye boliger
Gjennomsnittsprisen i byen for nye flerfamilieboliger er 3.969€ per kvadratmeter, 18% over 2022
Kraften til Malaga- hovedstaden som et førsteklasses sted for å tiltrekke seg nye innbyggere, arbeidere og bedrifter fortsetter å la de nåværende ratene for eiendomsutvikling være korte, noe som følgelig fører til, på et rent bolignivå, en kontinuerlig økning i boligprisene. Konsulentfirmaet Savills har denne torsdagen i en ny utgave av sin «Vision Málaga» -rapport advart om at hovedstaden i det minste bør doble boligproduksjonen for å gi et tilstrekkelig svar på den enorme etterspørselen fra kjøpere. Ifølge deres data selges det om lag 1.300 nye boliger i året i Malaga hovedstad og omegn, men det vil være potensiale for å sette rundt 3.000 på markedet. I hovedstaden er det flere enn18.600 boliger anslått utover 2030, selv om en annen ting er at de alle vil bli utført innen den tidsperioden, siden da er det flere aktivitetsfaktorer (promotering, finansiering, etc.) som betinger utviklingen av prosjektene. For Savills ville ikke denne produksjonsraten være overdreven i alle fall, siden på tidspunktet for eiendomsboomen, i 2007, nådde rundt 5.000 boliger markedet årlig.
Direktøren for Savills Andalusia, José Félix Pérez-Peña, har uttalt at økende tilbud er den mest mulige måten å redusere prisøkningen som det siste året har vokst i Malaga hovedstad med 18% i tilfelle av nye multi- familieboliger, med en gjennomsnittsverdi på 3.969 euro per kvadratmeter. Mangelen på tilbud påvirker også gjennomsnittsinntekten for utleieboliger, som ligger på 1.140 euro per måned, 16% mer enn året før. Utleietilbudet i byen har opplevd en «betydelig» nedgang på grunn av omdisponering av disse boligene til salgssegmentet eller som korttidsutleie (spesielt fritidsboliger).
For Savills er det «essensielt» at det blir et løft i bestanden av «sosiale og rimelige boliger» i Malaga, både for kjøp og utleie, og en forpliktelse om å «inkorporere storbyområdet» er avgjørende for å konsolidere utviklingen av Malaga.
Bydelene med høyest kvadratmeterpris i nye flermannsboliger er Málaga Este (5.574 euro), Carretera de Cádiz (5.148) og Centro (3.606). På den annen side er de rimeligste Churriana (2.371), Alhaurín de la Torre (2.972) og Rincón de la Victoria (3.028). 70% av boligene som kommer ut på markedet selges umiddelbart, som er en ganske høy andel som etterlater lite lager i reserve, noe som øker mangelen på tilbud.
Den høye etterspørselen gjenspeiles også i det faktum at landet som går på markedet i Malaga i gjennomsnitt handles på bare 12 måneder, når det normalt ville vært på 24 måneder. «Dette snakker om investeringslysten, som igjen står overfor mangelen på forvaltet land i byen og dens umiddelbare omgivelser,» sier Savills.
Når det gjelder leiemarkedet med Build-to Rent (BtR) leilighetsbyggformelen, har gjennomsnittsleien nådd historiske høyder på 10,7 euro per måned. «Byen må utvide sin utleieboliger for å balansere tilbudsnivåer med økende etterspørsel, samt diversifisere alternativer med mer fleksible boligløsninger som passer til etterspørselsprofiler som kan lindre presset på utleie,» sier han. Savills. Foreløpig har Malaga planlagt 1.500 enheter i utbygginger rettet mot BtR og coliving, et tall som konsulentselskapet anser som «lovende, men fortsatt utilstrekkelig» for å dempe dagens prisspenning.
Sjefen for Savills i Andalusia mener at nedgangen i salget (ennå ikke prisene) forårsaket av renteoppgangen vil roe markedet noe, noe som bør utnyttes av Malaga for å øke planleggings- og infrastrukturspørsmål. byvekst. «Bedrifter kommer til å fortsette å ankomme, inkludert private universiteter. Dette stopper ikke. Malaga er den fasjonable byen, men den har utfordringen med å konsolidere sin vekst. Vi er allerede det tredje investeringsmarkedet etter Madrid eller Barcelona, men det er mange ting å gjøre», påpekte han.
Urban boligvekst
Savills minner om at Malaga er en liten og mellomstor by som står overfor en viktig vekstutfordring: å gå fra å være en 15-minutters pendelby til å bli en stor storby uten å slutte å være en «åpen» by. og med kvalitetstjenester i alle sine nabolag.
«Det er dette som vil tillate oss å konsolidere den eksponentielle veksten som har skjedd, spesielt de siste fem årene. Det er stor vekst i befolkning og bedrifter, og det genererer også mange utfordringer på kort og mellomlang sikt,» kommenterte han. Etter hans mening må byen «integrere tiltrekningen og genereringen av talent som en nøkkelverdi for fremtiden og gi de nødvendige rom for å opprettholde livskvaliteten som har gjort den til en av de mest attraktive byene å bo og jobbe i. verden.» Sør-Europa».
For Pérez-Peña er en av nøklene at det er et engasjement både på bolignivå og fra selskaper til områder som Campanillas, Churriana og det fremtidige Zeta-distriktet, gitt at de mest sentrale områdene i byen allerede er svært overfylte. Martiricos eller Repsol-området må også etter hans mening fungere som sektorer som genererer «en ny sentralitet».
Kontorer
Málaga vil legge til rundt 35.000 kvadratmeter med nye kontorer fra og med 2025, utvide beholdningen og generere nye kvalitetsalternativer for bedrifter. Inntil da ser imidlertid bedrifter etter alternative løsninger (f.eks. flex eller coworking space). Leieprisene i hovedbygningene har økt med gjennomsnittlig 11% i de mest sentrale områdene av byen, med maksimum mellom 20 og 25 euro per måned. Byen har litt over 500.000 kvadratmeter med lager og en tilgjengelighetsgrad på bare 5,6% (31.500 kvadratmeter). For konsulenten bør denne bestanden være rundt 700.000 eller 800.000 kvadratmeter.
«Det meste av overflaten som er tilgjengelig for øyeblikket er i perifere områder eller områder av lavere kvalitet som ikke tilfredsstiller dagens krav til bedrifter. Denne situasjonen kompliserer letingen etter plass for mange bedrifter som allerede er i byen og ønsker å endre eller utvide overflaten og for de som ønsker å etablere seg», sa Savills. De siste årene har rundt 2.500 arbeidere fra teknologiselskaper ankommet Malaga, og ifølge konsulentselskapet har det ikke vært flere fordi de ikke har nok plass til det. Den høye investorinteressen blir dermed omdirigert mot utvikling og promotering av prosjekter.
Hoteller
I følge Savills favoriserer transformasjonen av byen «sesongalisering» av destinasjonen og lar rekordtall per rom nås i driftsdata. I 2022 var det maksimum i ADR (inntekt per rom) med en gjennomsnittspris på 116,60 euro og vekst 20% sammenlignet med 2021. Gjennomsnittlig årlig RevPAR (profit per rom) har vokst 108% siden 2012, til tross for vendepunktet for pandemien.
Antall hotellsenger har økt med over 20% sammenlignet med 2019. Byen har en prognose om nytt balansert tilbud, med 21 prosjekter som skal inn på markedet mellom 2023 og 2027, og legge til mer enn 1900 senger. En stor del, rundt 27%, av dem vil være i kategoriene «femstjerners» og «femstjerners stor luksus».
For Savills er det fortsatt et «underskudd» på luksushotellmerker i Malaga hovedstad. «Vi har fortsatt ikke en Four Seasons eller en Mandarin, og vi har en etterspørsel etter denne typen etablissementer,» sier Pérez Peña, som tror at merker som Loewe eller Louis Vuitton ville være interessert i å lande i byen. For dette er det også nødvendig med et kommersielt og restauranttilbud på høyt nivå som fungerer som en attraksjon for denne typen kunder.
Detaljhandel
Med økningen i økonomisk og turistaktivitet i Malaga, fortsetter den oppadgående trenden i de viktigste kommersielle knutepunktene. Prime-leiene går tilbake til 2019-nivåer og tilgjengeligheten av tomme lokaler reduseres til 2% i hovedgatene. Det primære området gjenvinner sin maksimale inntekt, mellom 250 og 300 euro og med Larios-gaten konsolidert som en av de viktigste handlegatene i Spania. Alameda Principal og Soho utgjøres som et område med kommersiell ekspansjon i sentrum mens Nueva Street gjenoppstår, når 100% belegg og markerer historisk maksimal leie på 112 euro per måned. Små økninger er registrert i de sekundære aksene, og har kommet seg opp til 12% i noen av områdene som er mest berørt av pandemien.
«Den store utfordringen er å konsolidere ankomsten av luksusoperatører, så vel som førsteklasses restauratører som forbedrer byens kommersielle og gastronomiske tilbud, tiltrukket av fremdriften i hotellsektoren. Vi vil se ankomsten av de første operatørene i fremtiden. måneder. I investeringsmarkedet har aktiviteten vært bemerkelsesverdig, spesielt fra private investeringsprofiler,» sa Savills.
Kjøpesentre og parker fornyes rundt innovasjon i handleopplevelsen og generering av mer bærekraftige rom. Prognosen er at rundt 91.600 kvadratmeter vil bli innlemmet i ulike prosjekter de neste fem årene.
Logistikk
Å heve logistikkstandardene til Malaga og dets innflytelsesområde er «nøkkelen» til at byen fungerer som den skal og dens fremtidige utvikling. Det rene logistikklageret i Malaga er på drøyt 300.000 kvadratmeter, med en beleggsprosent nær 100%. Byen har mer enn én million nye kvadratmeter planlagt på mellomlang sikt takket være byplanleggingsprosedyrene til sektorer som Huertecilla Tarajal, La Loma I, San Julián eller Rosado Este. For øyeblikket er imidlertid mangelen på tilgjengelig overflate hovedhindringen for de viktigste nasjonale og internasjonale operatørene.
«Malaga må gjøre leksene sine på et logistisk nivå. Den langvarige situasjonen med ubalanse mellom tilbud og etterspørsel krever at man fremmer byplanleggingen som det jobbes med og å sette ferdig tomt på markedet så raskt som mulig,» påpeker han. Leien er fem euro per meter per måned.
Utdanningssektoren
«Málagas posisjon i å tiltrekke og beholde talent har økt de siste årene gjennom momentumet generert av ankomsten av nye multinasjonale selskaper og nye nomadiske fagfolk. For å konkurrere i ligaene til talentbyer, er talentgenereringen i «Byen nøkkelen. ankomsten av to nye universiteter og utviklingen av det nåværende utdanningstilbudet førte til behovet for 1.000 flere senger til tross for 56% økning i plasser de siste tre årene,» sa konsulenten.
I tillegg forventes det at det kommer nye utdanningsformater som vil bli lagt til universitetet, som yrkesopplæring, forskerskoler og langtidslæring som vil kreve plass til å utvikle deres aktivitet.
Helse og seniorliv
Byen Malaga har en velutviklet og diversifisert helsesektor, men for å overholde forholdene anbefalt av WHO (fem senger per 100 innbyggere over 65 år), vil det være nødvendig å legge til flere senger til de nåværende, hvorav 500 allerede er under utvikling. «Økningen i private helseforsikringer driver utviklingen av ny helserelatert infrastruktur, som også tjener voksende helseturisme, noe som gjør offentlig handling nødvendig for å tilpasse den til den nåværende og fremtidige befolkningen i byen,» har gitt sin mening.
Seniorboligsegmentet fortsetter sin fremgang med fokus på lokale, nasjonale og internasjonale profiler, for å tilby boligløsninger rettet mot eldre som er i ulik grad av avhengighet.